発行登録書（内国投資証券）
AI要約
森ヒルズリート投資法人は、中長期の安定収益と資産成長を目的に、主として森ビル系の都心大型オフィス・複合ビルなど不動産関連資産に投資するクローズドエンド型REITです。運用は森ビル・インベストメントマネジメントに全面委託しています。 直近10期の実績では、営業収益は約98億〜112億円で推移し、営業利益は約61〜70億円と安定的です。期末稼働率は常に97％超、直近第38期は99.5％と高水準を維持しています。総資産は約4,000億円、有利子負債比率は46％前後、自己資本比率は約49〜50％とレバレッジは一定水準で安定しています。 1口当たり分配金は2,900円台から3,300円前後へ緩やかに増加しており、直近数期は3,080〜3,352円で推移、配当性向は概ね100％前後です。一方で1口当たりFFOは3,400円台から足元では2,900円台へやや低下傾向にあり、金利上昇の影響で支払利息が増加、デットサービスカバレッジレシオも19倍台から13倍台へ低下しています。
AI影響評価
評価の根拠
本開示は新規の発行登録書に付随する投資方針および過去10期分の主要指標の開示であり、既存投資主にとっては既知情報が大半でサプライズは限定的です。投資対象は従来通り森ビル系を中心とした都心大型オフィス・複合用途不動産および関連証券であり、運用会社も変更なく、戦略面での大きな転換は見られません。 業績面では、営業収益・営業利益・当期純利益はいずれも横ばい〜微増で推移し、1口当たり分配金も2,900円台から3,300円前後へ緩やかに増加しています。期末稼働率は常に97％超、直近は99％台と高水準で、ポートフォリオの競争力は維持されています。一方、1口当たりFFOは3,400円台から直近では2,900円台へじり安傾向で、金利上昇を背景に支払利息が約4.0億円から5.9億円へ増加、デットサービスカバレッジレシオも19倍台から13倍台へ低下しており、金利環境の逆風は明確です。 とはいえ、有利子負債比率は約46％、自己資本比率は約50％とレバレッジ水準は安定しており、DSCRも依然として10倍超と財務安全性に大きな懸念はありません。配当性向は概ね100％前後で分配方針も一貫しており、投資口数の微減（第38期）を通じた資本効率改善の動きも見られます。総じて、安定性と金利負担増の両面が確認される内容であり、既存の市場コンセンサスを大きく変える材料ではないため、株価インパクトは中立と判断します。